观察员:158轮竞价、溢价16% 河北民企再夺北京二环地块

其中，丰台蒲黄榆地块经六家房企激烈角逐，被民企河北鑫界以10.476亿元竞得，溢价率16.4%；顺义高丽营地块则由区属国资顺义城发以8.39亿元底价摘得。两宗地块合计收金18.866亿元。 丰台区蒲黄榆0017地块堪称本场土拍的“明星标的”。该地块位于南二环外约300米，距离地铁5号线与14号线换乘站蒲黄榆站仅300米左右，向北约700米即达天坛公园，是今年北京所供地块中最贴近二环的地块。地块用地面积0.98公顷，规划建筑面积约1.98万平方米，容积率2.02，限高45米，起始价9亿元。 凭借突出的区位条件，该地块吸引了福鑫地产、招商蛇口、绿城中国、上海大华、厦门国贸、保利发展六家房企参与竞拍。线上报价阶段已有7次出价，开拍前溢价约540万元。转入现场竞价后，福鑫地产频频举牌，中间更是连续举牌十余手，招商蛇口、国贸地产等多家房企也曾同时举牌追价。最终，经过158轮激烈举牌，福鑫地产以10.476亿元竞得该地块，溢价率16.4%。 福鑫地产经股权穿透后显示为河北鑫界房地产开发有限公司。该公司曾在2024年7月以触顶摇号方式竞得东城区金鱼池地块，成交价3.375亿元，溢价率25%，期房指导价高达15.1万元/平方米，系当年北京土拍市场溢价率最高的地块。然而，该项目拿地近两年尚未开工。由于地处天坛建设控制地带，今年2月北京市文物局已就相关建设工程上报国家文物局，目前尚待批复，开发仍处于暂停状态。 值得关注的是，中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，蒲黄榆地块规划中包含一处3000平方米派出所需无偿移交，以及一条需向社会开放的11米宽街坊路，这些配建将侵蚀可建面积，间接推高有效容积率，构成拿地时的隐性成本。扣除配建后，可售住宅建筑面积仅约1.68万平方米，成交楼面价被拉高至约6.22万元/平方米。地块体量虽紧凑，但总价可控，预计可提供90～100套住宅。若规划100～140平方米户型，总价段约在1000万～1500万元，或可与此前金茂璞逸丰宜形成错位竞争。 从区域市场看，蒲黄榆板块已多年未供地，周边多为楼龄三四十年的老小区，改善型房源长期断供。距离地块最近的新盘为北京城建天坛府，定位高端大户型，新盘售价约13万元/平方米，二手房挂牌价约12万元/平方米。金茂璞逸丰宜则主打135～190平方米大户型，总价门槛在1200万元以上。张凯表示，蒲黄榆地块体量较小、总价可控，若能激活周边庞大的改善型需求，叠加较小的供应体量，去化前景较为乐观。 该地块自预申请至正式挂牌仅隔一日，随后迅速定档现场竞价，高效的推进节奏也反映出其受关注程度之高。而就在一周前的5月19日，保利发展刚以41.544亿元竞得丰台太平桥地块，溢价率15.4%，楼面价创下丰台区宅地新高。丰台区连续两场土拍均出现高溢价成交，核心区域的优质地块正持续受到房企追捧。 与蒲黄榆的激烈角逐形成鲜明对比，当天顺义区高丽营组合地块最终由区属国资北京顺义新城发展有限公司以8.39亿元底价竞得，折合楼面价约1.23万元/平方米。 该地块为组合地块，包含3宗二类居住用地和1宗托幼用地。居住用地总规模约5.68公顷，规划建筑面积约6.8万平方米，容积率均为1.2，限高18米。张凯分析认为，容积率1.2在北京新房市场中已属较低水平，结合建筑限高，项目很可能以4到6层洋房为主，甚至不排除出现叠拼产品。 然而，该地块位于北六环以外的高丽营镇，距离地铁15号线后沙峪站、南法信站直线距离均超过5公里，且该区域尚无在建或规划的地铁线路直接覆盖。商业配套以乡镇商业为主，缺乏大型商业综合体。张凯指出，这类低容积率指标通常对标千万级高端住宅，但受限于六环外的偏远区位，如何建立有说服力的价格体系将成为考验开发商的现实难题。 回顾2023年6月，该地块曾以预申请形式亮相，当时设有5万元/平方米的销售指导价及10.5亿元的地价上限。时隔近三年重新推出，已不再设置销售指导价与地价上限。周边二手房均价约在2万～3万元/平方米水平，其中紧邻的丽喜花园房龄20年以上，挂牌均价约1.9万元/平方米，顺鑫花语约3万元/平方米。托幼用地建成后将无偿移交，为未来社区提供基础教育保障。 两宗地块同日竞拍、冷热分明，折射出当前北京土地市场的结构性特征。张凯指出，在一些热点城市，核心区位、体量可控、总价适中的“小而美”住宅用地供应比例正在增加，房企补仓需求强烈。 蒲黄榆地块的激烈争夺表明，城市核心区位的稀缺地块仍然受到房企追捧。而高丽营地块的底价成交则说明，远郊低密地块仍需精准的产品定位和价格策略来激活市场需求。在住宅交易持续升温的背景下，两类地块的后续开发进展值得持续关注。